¿PORQUE ESPAÑA ESTA A PUNTO DE ENTRAR A LA QUIEBRA?
CURSO CORTO PARA COMPRAR PROPIEDADES EN ESPAÑA
o LA VENGANZA DEL CRIOLLO
MARIODELAFUENTE@CHILE.COM
A los chilenos se nos abren grandes posibilidades de adquirir un bien raíz en España ya que los precios están por los suelos.
Las oportunidades son reales, cuando alguien esta en crisis, alguien se beneficia de ellas. Los ricos son depredadores como los “Jotes” saben distinguir bien donde esta la carroña , como sistema se aprovechan del que esta caído para terminar de hundirlo. Así ven los otros países europeos a España, así nos ven los españoles a los chilenos.
Los que ganan dinero ahora son los corredores de propiedades, porque hasta los Bancos se han tenido que deshacer de las propiedades embargadas porque sus dueños no las pudieron pagar.
Estamos, en la época dorada del sector. La crisis de las corredoras de propiedades se genero porque eran los mismos bancos los que vendían las propiedades , mejor dicho, los Bancos prestaban dinero a los constructores para construir viviendas que estos vendían a precios inflados y a su vez los bancos también prestaban dinero con intereses usureros a los compradores. Burbuja que duro desde 1973-2006. Es lo que pasa actualmente en Chile con el retail o las grandes tiendas, se aprovechan de la ignorancia y la inseguridad del pueblo para inducirlos a un consumo desenfrenado en busca de la “supuesta felicidad” y lo que encuentran es verse en Dicom y con embargos de las propiedades y más de las especies que compraron .
Estos días ha tocado a su fin para el mercado inmobiliario que goza de mejor salud ahora que desde 2006 los bancos empezaron a restringir los créditos tanto a las constructoras como a los compradores, y según vayan bajando los precios de los pisos, la situación del mismo mejorará aún más. La recuperación de los corredores de propiedades es imparable porque los precios bajarán todavía más y, ya se sabe, cuanto más baja el precio de un bien, mejor se vende.
Entonces la cesantía en España según el informe oficial es del 26%, pero en realidad es de más del 35% y la cosa se va poniendo cada día más peluda. Es ahora cuando algunos chilenos tienen la oportunidad de comprar un buen piso en España a la mitad del precio que cuesta uno en cualquier pueblo de Chile.
Dicho de otra forma, por el precio de un humilde departamento SERVIU de 15 millones de pesos chilenos, aprox. 22.000 euros se encuentra un departamento tipo Torres de San Borja o Villa Olímpica en alguna importante ciudad española, siendo la ciudad de ELDA, ciudad inminentemente zapatera y marmolera de la provincia de Alicante, centro sur de España la que presenta la mayor cantidad de pisos vacíos a precios realmente de ganga. A contar de septiembre, por ejemplo en Benidorm podrá comprar a la mitad de precio un departamento, mejor ubicado y más amplio que uno en Reñaca. Dicho de otra forma con $50 millones de pesos chilenos podrá comprar hasta dos pisos similares en Benidorm o en cualquiera de las playas de las costas Dorada , Blanca o del Sol en el Mediterráneo español, ni soñarlo hace algunos años, solo para ricos.
Igual que en Chile, que los gobiernos han dejado en libertad de acción a las inmobiliarias y a las grandes tiendas bajo al premisa de “dejemos que el mercado funcione”, en España los gobiernos han llevado a cabo una política sistemática de inducción al error haciendo creer a la población que, cada momento, independientemente de cuándo fuera este, era el adecuado para comprarse un piso, a pesar de que sabían que eso era falso. Ha sucedido como con las acciones, preferentes o convertibles: la gente, que desconocía la realidad del mercado, tomaba sus ahorros para tapar los agujeros que otros habían creado; de esta forma la población se empobrecía.

Carmen Chacón, Beatriz Corredor, José Blanco o Esperanza Aguirre, entre otros, decían siempre que lo bueno era comprase un piso cuando eso era falaz. De esta forma mucha gente ha tomado una decisión de inversión que los ha empobrecido profundamente. Han negado la posibilidad de la creación de una burbuja inmobiliaria, de su explosión, de la bajada de los precios de los pisos... ahora la única falacia que queda por caer es que los precios no van a bajar más.
La gente en el resto de Europa no se cree lo que sucede en España y desde Chile lo vemos más lejos aún, piensan que han vivido como ricos y que están locos. En 2006, la media de la hipoteca era a 29 años, la gente pagaba 15 años de su salario medio tras impuestos para hacerse con una casa y se hacía a tipos variables. Cualquiera de estas características es, en sí, una salvajada y todas ellas juntas ni le cuento.

La gente ha sido extraordinariamente imprudente, fenómeno que esta sucediendo actualmente en Chile, los que prestaron el dinero han actuado de forma necia, el Banco de España se la pasó durmiendo y los banco extranjeros que financiaron la burbuja de vacaciones.

Los reguladores alemanes y franceses, entre otros, que dejaron que se financiara la locura colectiva en España tienen tanta responsabilidad en lo que ha sucedido en España como los propios españoles.

El pago de interés es una forma de compensar a un acreedor por una potencial pérdida de un dinero que se presta: tal vez ahora es el momento de que los que prestaron tengan que hacer frente a la pérdida de una parte del capital que prestaron.

Tendrán que ir a una condonación masiva de la deuda, del dinero que se prestó porque buena parte del mismo no será devuelto nunca. Esto atañe no sólo a los Estados sino a las familias, que han de ser beneficiadas.
En Chile estamos en una burbuja económica y hay que advertirle a la gente que están siendo embaucados e inducidos a un consumismo innecesario y hedonista, que de un momento a otro colapsará.
La gente bien informada, no compra, sino que alquila y junta dinero y espera a que los precios bajen que es lo que va a suceder. Los precios ya han bajado el 50% teniendo en cuenta el efecto de la inflación: hasta que hallemos el suelo del mercado, los precios se han de desplomar el 65-85% en términos reales, con medias que rondarán el 75-80%. Para que se haga una idea la gente: en Irlanda, los precios ya han bajado el 62%; si sumamos a este porcentaje el efecto de la inflación la bajada es del 70%. Si lo miramos desde Chile con un euro bajo se le abren a los que pueden, grandes posibilidades de inversión, como dije, desde 15 millones.

El número de pisos vendidos se ha reducido el 75% respecto a los vendidos en 2006: sólo cuando el número de venta aumente sustancialmente podremos hablar de que el fin de bajadas ha finalizado. Para llegar a ese punto, los precios han de bajar aún mucho más.

El mercado inmobiliario español AUN esta en deflación, que es lo contrario de la inflación. Han bajado los precios de los pisos, el de los alquileres (el 40-45%), el de los salarios, el de los servicios de muchos tipos, etc.

A toda esta situación, le dará la estacada final, una población cada día más envejecida. La demanda de vivienda va a ser cada año más baja.

El único problema a la hora de vender un piso, es que el vendedor quiera despertar y darse cuenta de cuál es la situación real. Aquel que no vende es porque realmente no quiere vender, nada más. Cuantos más días espere a vender a menor precio lo tendré que hacer.
En estos momentos, los precios de los pisos están a niveles de 2000. Me refiero siempre a precios de venta real, no los precios a los que los pisos salen anunciados. A los precios que pretenden los vendedores, hemos de quitarles, de media, el 20% para que la venta tenga lugar.

Si fuera propietario y hubiera comprado piso en 2002 me daría con un canto en los dientes si pudiera quitarme el piso de encima sin pérdidas. Pero cuidado: las pérdidas de una venta a día de hoy serán menores que las de mañana porque los precios bajarán aún más. La dinámica de serenidad de los precios (su hundimiento) no hay quien lo pare ya. Los desequilibrios acumulados, las salvajadas hechas, son tan enormes que ya lo único que podemos hacer, es ver como los precios caen a plomo.
La bajada que ha tenido lugar ya, es del 50% teniendo en cuenta el efecto de inflación. Llegaremos a una media del 75-80%; los precios bajarán hasta el año 2014-2015 mínimo y comenzará a estabilizarse en 2016-2017, nunca antes. El hecho de que los bancos se vean cada día más obligados a sacar sus viviendas al mercado presionará hacia la baja de los precios de los mismos.

La gente no se da cuenta de la bajada de los precios de los pisos porque el mercado es muy poco transparente, como en Chile. De esta forma solo capta parte de lo que le sucede. Los precios llevan bajando desde mediados de 2006: si a mediados de 2007 la gente se hubiera dado cuenta que los precios habían ya comenzado a bajar, los hubieran tomado por locos. Si les dijéramos que los precios ya se han corregido el 44% pensarían que estamos muy mal de la cabeza. En dos años, cuando la bajada ronde ya el 58-60%, la gente se creerá lo que sucede a hora.
- Está claro que ha dejado de ser una buena idea invertir en la compra de un piso, pero ¿qué hacemos si tenemos algo de dinero ahorrado en el banco y estamos pensando en comprar una vivienda? ¿tan mala idea es?
Lo que yo haría sería comprar pisos en los que la rentabilidad por alquiler sea el 10% del precio de venta; es decir, lo he comprado por 100 (teniendo en cuanta los gastos de transferencia ) y el alquiler anual es 10. Aun encontrando pisos con estas características, no adquiriría aún nada ya que el año que viene los precios serán mejores que los de hoy.

La clave del mercado en el que nos hallamos es no comprar a crédito y ser paciente porque las dinámicas no hay quien las pare.
La tendencia en la actualidad es el alquiler .La mejor. Al inquilino le da igual que los precios de los piso bajen; se aprovecha de la bajada de los alquileres y se ahorra mucho dinero al poder comprar en el futuro a un precio más bajo, siempre que se ahorre el dinero y se compre al contado.

Para comprar un piso lo que hay que hacer es esperar, negociar con varios vendedores a la vez y realizar ofertas draconianas. El comprador ha de comportarse con el vendedor de la forma más marrullera posible, perdiendo toda la vergüenza. En 1973-2006 los vendedores tuvieron el apoyo del Estado para inflar los precios a límites de locura así que ahora le toca al comprador.
España actualmente es uno de los muchos focos que han dado lugar a la crisis internacional. La burbuja en el mercado inmobiliario es el origen de la crisis financiera y no al revés. Esta recesión es creación española 100%, tan española como el jamón de pata negra.

Sus efectos han sido más graves como consecuencia de la crisis financiera internacional. Hablemos claro: la recesión en España se habría producido con o sin crisis financiera internacional.
A mi juicio la solución pasa por un plan de desmantelamiento del sector de la construcción residencial. Mantenerlo con vida es extraordinariamente negativo para la economía de España porque supone una sangría de dinero. El sector no tiene ni presente ni futuro. Liquidarlo va a ser muy duro a corto plazo pero muy positivo a medio porque hará que el crédito fluya a actividades económicas que generen riqueza y la construcción ya no lo hace.
La figura de la devolución del inmueble contra la cancelación total de la deuda es LA solución y los bancos deben asumir la diferencia.
Ya lo han hecho con muchos propietarios y el número de casos tendrá que aumentar porque gran cantidad de las deudas aún pendientes, no serán devueltas nunca. El mayor número de desahucios judiciales los veremos en 2013 cuando será el año de las grandes posibilidades para los chilenos que pretendan invertir en España o tener su segunda residencia allí. Por mientras tenemos 6 meses para estudiar el mercado.
En España se esta estudiando la posibilidad de que los ciudadanos puedan declararse en quiebra como si se tratase de verdaderas empresas, tal como ya sucede en USA. es una de las brevas que tienen que caer aún, es cuestión de esperar. Gran porcentaje de las deudas NUNCA SERAN PAGADAS .
En la actualidad es mucho más barato , menos conflictivo y mas directo comprar de un administrador judicial que de un constructor. Lo mejor para comprar pisos de primera mano es esperar a que el promotor quiebre. Ha sido la codicia de los constructores la que ha generado esta situación: si quieren vender, lo tienen muy fácil: que bajen los precio de los pisos y, si no, al administrador judicial.

Los nuevos señores del ladrillo son los bancos/cajas que han de ir sacando sus pisos al mercado porque son conscientes de que, cuanto más tiempo esperen, más tendrán que rebajar sus precios con lo que mayores serán sus pérdidas.

Si es una burrada financiera comprar un piso a crédito ahora, mucho más lo es si el propietario es un banco/caja. Los bancos conceden hipotecas en grandes condiciones para quitarse sus pisos. Si lo compramos, digamos que a 100, al día siguiente, si tenemos que vender el inmueble, el mejor precio que nos ofrecerán será de 70-72 porque el banco no financiara. De una tajada perdemos el 28-30% de nuestro patrimonio.

Si a los 1,9 millones de pisos a la venta actualmente en España, sumamos los 1,3 en construcción y los 2,6 millones vacíos en grandes zonas urbanas de primera residencia, la situación del mercado es extraordinariamente positiva, mejor vista para inversionista chilenos con al actual precio del euro.
Lo que suben los precios a través de los impuestos, lo habrán de bajar por la contracción de la demanda. Es decir, los vendedores han de bajar sus pretensiones y su margen porque si no, no venden.

Hay gente que quiere lanzarse ahora a comprar por lo de subida del IVA y la eliminación de la desgravación: qué mala decisión. A finales de 2013, cuando sean conscientes de cuánto han bajado los precios de los pisos, se llevaran las manos a la cabeza.
- Y quien decida tirarse a la piscina pensando en aprovechar los meses que quedan de deducción por compra de vivienda...
Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio.

La bajada del precio de los pisos desde 2006, que fue cuando alcanzaron el pico, ha sido del 44%. Para que merezca la pena adquirir un piso por la retirada de la desgravación y la subida del IVA, éstos deberían bajar aún el 10-17% respecto a los actuales.

Hasta finales de este año y pasado el verano los precios habrán bajado el 6-7% respecto a los precios de ahora. En 2013, cuando la tasa oficial de paro llegue al 27,5% de la población activa, pero la real supere el 35%, los precios bajarán el 15-20% respecto a precios de finales de 2013. Con estos números, que cada uno saque sus conclusiones.
CONSEJOS FINALES..:
Comprador chileno: no compres estudia el mercado y espera a que los precios bajen aún más pero JUNTA EL DINERO PARA COMPRAR AL CONTADO.-
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